Retai apgyventa jau beveik pusė Lietuvos teritorijos. Viena gera žinia: migracija į miestus ir emigracija laikinai pagyvino nekilnojamojo turto rinką regionuose

Retai apgyventa teritorija laikoma tokia, kurioje gyventojų tankumas yra mažesnis nei 12,5 žmogaus kvadratiniame kilometre. 2016 metų duomenimis, tokia teritorija jau užėmė 45 proc. Lietuvos Respublikos ploto. Rečiausiai apgyventa savivaldybė – Švenčionių – joje kaimo gyventojų tankumas vos viršija 5 žmones kvadratiniam kilometrui. Gyventojų mažėja visose savivaldybėse, išimtimi tapo tik 3 miestų – Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos – rajonų savivaldybės.

„Vaizdas bauginantis, tačiau nereikia pamiršti, kad regionuose gyventojų skaičius mažėja dėl kelių priežasčių – menko gimstamumo, migracijos į miestus ir emigracijos. Būtent pastarasis faktorius situaciją Lietuvoje nudažo itin dramatiškomis spalvomis, nes likusios priežastys būdingos daugeliui Europos šalių. Migracija į miestus yra natūralus ir vargu ar sustabdomas procesas“, – pažymėjo LSTC vyresnysis mokslo darbuotojas daktaras Vidmantas Daugirdas.

Pasak jo, apčiuopiamų prielaidų tendencijų pokyčiui nėra, todėl artimiausioje ateityje didelė dalis Lietuvos teritorijos virs demografinėmis dykomis, o per 15-20 metų retai apgyventomis taps beveik visos Lietuvos kaimiškos teritorijos.

Tuo tarpu „DNB Būstas“ duomenys rodo, kad tuštėjančiose teritorijose būsto rinka tapo santykinai aktyvesnė. Kitaip tariant, koreliacija tarp gyventojų skaičiaus ir būsto rinkos aktyvumo yra neigiama – gyventojų mažėja, būsto sandorių daugėja.

„Iš pirmo žvilgsnio tai atrodo paradoksalu, tačiau tai visiškai racionalus procesas – išvykstantys gyventojai parduoda savo būstą, todėl tuštėjimo laikotarpiu sąlyginis NT rinkos aktyvumas probleminiuose regionuose turėtų išlikti. Sakau sąlyginis, nes iš tiesų absoliučioje daugumoje Lietuvos regionų NT rinka yra itin pasyvi, o jos judėjimą ir tendencijas gali lengvai paveikti keli stambesni sandoriai.

Palyginimui galima pasakyti, kad tipiškoje savivaldybėje per metus parduodama 100-200 butų ar namų. Vilniuje apie 1000 būstų parduodama per vieną mėnesį. Nevyniojant žodžių į vatą galima teigti, kad Vilnius yra vienintelė vieta Lietuvoje, kurioje NT rinka veikia, plėtojasi ir tampa profesionalesnė. Kauno NT rinka aktyvizuojasi, Klaipėdoje ji veikia, o likusioje Lietuvos dalyje nuolat veikiančios rinkos tiesiog nėra“, – sakė „DNB Būstas“ direktorius Audrius Gudanavičius.

Pasak jo, situaciją būsto rinkoje lemia ir Lietuvos darbo rinkos geografinė atskirtis. Sostinėje ir didžiuosiuose miestuose vis daugiau reikšmės įgauna aukštą pridėtinę vertę sukuriančių paslaugų sektorius, kuris sparčiai siurbia regionų gyventojus į miestus.

Tuo tarpu žemės sklypų sandorių skaičius regionuose išlieka gana aukštas, tačiau koreliacijos koeficientas čia yra teigiamas – tai yra, sklypų sandorių mažėja mažėjant regiono gyventojų.

Šis faktas irgi turi racionalų paaiškinimą – darant prielaidą, kad nemažą dalį sklypų sudaro žemės ūkio paskirties žemė, rinka atspindi ūkių konsolidavimo, stambėjimo procesą. Be to, išvykstantys gyventojai butus ir namus gali parduoti ne tik savo miesto ir kaimo gyventojams, bet ir bet kam kitam, o žemės pirkėjų skaičių riboja ne tik finansai.

Aiškiai matyti, kad sklypų rinkos apogėjus buvo 2013-14 metais, o 2015-aisiais jis staiga krito daugelyje savivaldybių. Čia greičiausiai suveikė išorinis faktorius – taip vadinamas žemės pardavimo saugiklių įstatymas, kuris gerokai apribojo rinkos dalyvių galimybes parduoti ir pirkti žemės ūkio paskirties sklypus.

„Jei gyventojų mažėjimo vektorius nepasikeis, anksčiau ar vėliau ir būsto, ir sklypų rinka taps prisotinta ir beveik nejudri. Analizuojant sparčiai besikeičiantį gyventojų tankumo žemėlapį belieka konstatuoti, kad nenumaldoma depopuliacijos tendencija gali būti arba keičiama, arba prie jos prisitaikoma. Jei to neįvyks, galime konstatuoti, kad dar po 10 metų regioninė NT rinka praktiškai liausis veikusi“, – konstatavo A.Gudanavičius.

Visgi V.Daugirdas linkęs manyti, kad pokyčius didele dalimi lemia natūralūs procesai, kurių nėra reikalo dirbtinai stabdyti.

„Nėra pagrindo tikėtis, kad artimiausiu metu miškinguose, nederlinguose, periferiniuose regionuose daugės gyventojų. Tačiau ilgainiui retai apgyventos teritorijos gali tapti turtu – tiesiog reikia skatinti gerai apgalvotus pokyčius teritorijų vystymo strategijoje. Dalyje teritorijų reikia plėtoti rekreacines ir turizmo zonas, o gyvenvietes plėtoti židinio principu – tik ten, kur reikia“, – kalbėjo mokslininkas.

„DNB Būstas“ vadovas priduria, kad ir nekilnojamojo turto rinkai būtų į naudą aiški valstybės regionų plėtros strategija. „Retai apgyventos teritorijos gali būti vertybė kuriantiems poilsio ir turizmo objektus, tuo tarpu židinių plėtros principas gali stabilizuoti nedidelių miestų nekilnojamojo turto rinką“, – sakė A.Gudanavičius.

DNB, www.verslaspolitika.lt